一、政策内容要点

 

2025 年 4 月 1 日，澳大利亚政府宣布实施为期 两年的外国买家临时禁令（Temporary Ban on Foreign Purchases of Established Dwellings），旨在遏制房地产投机、稳定住房价格、保障居民住房可负担性。该政策由澳大利亚财政部联合外国投资审查委员会（FIRB）共同发布，并通过澳大利亚官方公报正式生效。主要内容包括：

1.禁止外国投资者购买既有住宅（Established Dwellings）。所有非澳大利亚公民及永久居民（含临时签证持有人及外国法人）暂时不得购买二手房或已建成住房。政策有效期：自2025年4月1日起，为期两年，即截至2027年3月31日。

2.允许投资新建住房与开发项目。外国投资者仍可通过购买“新建住宅（New Dwellings）”或参与房地产开发项目进行投资；此类投资需经 FIRB 审批并遵守现行外资持股比例与资金来源披露规定。

3.豁免条款。外交机构住房、在澳上市公司投资项目、及经政府特别批准的社会住房项目可获豁免；临时居民若为自住且购入新建住房，可通过特殊审批渠道申请豁免。

4.执行与监管机制。政策由 FIRB 执行并由澳大利亚税务局（ATO）负责数据监测；若违规购买，FIRB 有权要求强制出售并处以最高 25% 的罚款。

 

二、chivoy lawyers团队解读（个人观点）

 

1.政策背景

自 2023 年以来，澳大利亚房价持续攀升，部分大城市（如悉尼、墨尔本、布里斯班）房价中位数再创新高。澳政府认为，外国资本进入既有住宅市场加剧了房源紧张，对本地首次购房者和租赁市场造成压力。

财政部长在 2025 年 4 月政策发布会上强调：“这一举措旨在恢复市场平衡，确保住房首先满足澳大利亚居民的居住需求，而非成为投机性资本的载体。”与此同时，澳政府也重申：该禁令并非“排外政策”，而是短期调控性措施，以便为新一轮住房建设与基础设施投资腾挪空间。

 

2. 政策目的

•稳定房价、缓解住房短缺；

•将外资引导至新建项目与基础设施建设，支持建筑业和就业；

•提升外资监管透明度与执行力；

•防止投机性资金冲击住房市场。

 

3. 对中国投资者的影响

对计划通过房地产进入澳大利亚市场的中国投资者而言，该政策的影响主要体现在三个方面：

（1）住宅投资渠道受限。中国个人及企业投资者暂时无法直接购买澳洲既有住宅。若希望配置住宅类资产，必须选择“新建项目”或“期房”。

（2）投资方向结构性转移。政策鼓励外国资本参与新建住宅开发、商业地产或基础设施项目，这些领域的审批程序相对开放。对中资房地产开发商而言，这一政策反而可能带来合作型投资机会，例如参与澳洲本地开发商的项目融资与建设。

（3）合规要求更加严格。FIRB 审批流程将重点审查资金来源透明度与最终受益人（UBO）披露。投资项目需具备长期发展计划，而非短期买卖意图。

 

在当前政策环境下，中国投资者可以：

·提前进行合规评估：明确投资类别、物业属性及是否可获豁免；

·与本地开发商合作：通过合资或项目融资形式参与新建项目；

·完善资金与税务披露：确保 FIRB 审批资料完备、合法；

·避免投机性购房操作，以免触发强制出售及罚款风险。

 

总之，《外国买家禁止购买既有住宅》政策是澳大利亚政府为调节房地产市场所采取的重要阶段性举措。对于中国投资者而言，这意味着房地产投资需更加聚焦于开发型、产业型与可持续型项目。chivoy lawyers 将持续跟进 FIRB 相关公告与执行细则，为跨境投资者提供最新的政策解读与法律合规支持。